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大信号!昆明房价涨幅将收窄?居民购房杠杆率连降7个季度

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发表于 2019-2-22 04:05:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
微信公号:昆明房地产观察 ( kmfdcgc ) . 权威的昆明房地产信息平台,昆明买房刚需改善与投资最强大脑、昆明房地产行业政策专业解读、昆明房地产行业资讯直击报道。
2 月 20 日,易居房地产研究院发布《2018 年四季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示,2018 年四季度,个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至 17.8% 和 31%,双双连续 7 个季度下行。
易居研究院研究员沈昕表示,从目前已经发布的众多省、自治区和直辖市的 2019 年政府工作报告中,多地强调 " 房住不炒 "、" 一城一策 "、" 稳地价、稳房价、稳预期 "。预计短期内全国性的调控政策不会放松,2019 年一季度,全国居民购房杠杆率将进一步下降至 30% 左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落,预计 2019 年一季度全国房价涨幅将继续收窄。
个人房贷余额连续收窄 7 个季度
报告称,从人民银行公布的个人购房贷款余额走势来看,近年来呈现持续增长的态势。数据显示,2018 年四季度末个人购房贷款余额 25.75 万亿元,同比增长 17.8%,增速比三季度低 0.1 个百分点。
回顾过去 13 年数据,个人购房贷款余额同比增速最高点出现在 2009 年四季度(60%),这与四万亿刺激有关。此后 2010-2011 年间,中央相继出台了 " 国十一条 "、" 国十条 "、"9.29 新政 "、" 新国八条 " 等调控政策,大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息,个人房贷余额增速随之回落,2012 年二季度回落至 11%。2012 年三季度个人房贷余额同比增速开始回升,2013 年四季度达到 21% 后重新回落。2014 年 -2015 年二季度间,个人房贷余额同比增速一直在 17-18% 区间内盘整。2015 年三季度开始,个人房贷余额同比增速快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策,2016 年四季度超过了过去 5 年的增速水平达到 36.8%。2016 年底,中央经济工作会议强调 " 严格限制信贷流向投资投机性购房 ",热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。
2017 年一季度,个人房贷余额同比增速出现收窄(35.5%),此后 7 个季度继续保持收窄态势,2018 年二季度以来回落速度有所趋缓,2018 年四季度回落至 17.8%。2019 年一季度来看,预计短期内全国性的调控政策不会放松,个人房贷余额同比增速将进一步放缓,但回落速度或有所趋缓。
住户房贷部门去杠杆未来仍有空间
数据显示,2018 年四季度,个人住房贷款余额新增 8700 亿元,环比下降 16%,同比增长 9%,房贷余额新增的绝对值仍处于历史较高位。
观察历史数据,2016 年四季度以来,个人购房贷款余额新增额连续回落。2017 年四季度,个人购房贷款余额新增额进一步降至 8000 亿元,同比下降 33%。2018 年一二季度反弹至 9800 亿元,三季度继续反弹至 10400 亿元,四季度下降至 8700 亿元,距离 2016 年的高点有较大差距。种种迹象表明,随着调控政策的不断发酵,全国多地房地产市场降温明显,投机需求得到有效抑制。
报告称,从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看,2018 年四季度,个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为 29%,较三季度上升 3 个百分点。历史上,该指标大致出现三个高点(30% 以上),分别发生在 2007、2009 年和 2016 年。2016 年三、四季度,该指标连续刷新历史最高值,达到 49% 和 51%。也就是说,新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。易居研究院分析指出,目前从绝对值来看,该指标已经回到 2016 年初水平,但仍高于 2008 年以来平均值较多,说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。
当前个人购房杠杆率正处于下行通道
报告指出,将个人购房贷款新增余额占全国一二手房成交总额的比重与 9% 公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民表内购房杠杆率。
数据显示,2018 年四季度,全国居民表内购房杠杆率为 31%,环比下降 0.3 个百分点,同比下降 3.4 个百分点。观察历史数据,从 2015 年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016 年四季度达到 2010 年以来最高位,为 44.1%。2017 年一季度,该指标小幅回落至 43.8%,此后 7 个季度连续下行。目前来看,当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。
一季度房价涨幅将继续收窄
报告指出,比较全国居民购房杠杆率与 70 城房价指数季度环比涨幅走势发现,房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。
2015 年一季度起,居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比涨幅在 2016 年三季度见顶,居民住房杠杆率在 2017 年一季度见顶。本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落,反映了在 " 因城施策 " 的政策环境下,部分热点城市收紧信贷的同时,一些三四线城市信贷依旧宽松。
2017 年一季度,部分三四线城市出台调控政策之后,居民购房杠杆率连续 7 个季度回落,房价季度环比涨幅也呈现收窄趋势。
2018 年一季度,杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二三季度杠杆率进一步下行,房价指数涨幅扩大,这主要是由于成交结构发生变化,2017 年部分热门城市严格限价后部分高价盘或延续至 2018 年二三季度开盘,或网签滞后,导致部分城市高价盘成交比例明显上升,其次二三季度部分二线城市楼市有升温迹象,三四线城市还在轮动上涨。
四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。易居研究院报告因此指出,随着居民购房杠杆率下降,预计 2019 年一季度房价涨幅将继续收窄。(中国房地产网)
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