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最新卖地收入排名:杭州力压北上广,昆明宁波跻身前十

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发表于 2019-11-23 12:25:30 | 显示全部楼层 |阅读模式


文丨西部菌
土地,是一座城市发展的基础要素。土地市场的表现,和城市发展水平、速度、财力,以及楼市温度和房价走向息息相关。
地方卖地换来收入,用收入来进行城建扩张;开发商在买来的地上建房子,为不断膨胀的人口提供住所,这是过去多年来城市化的常见路径。
前三季度,各地的经济总量、增速排名都已经揭晓,那么各城市土地市场的表现如何?谁是卖地之王?
西部菌依据中指研究院等机构的相关数据,对前三季度的土地出让金进行了简单梳理,下图是卖地收入 TOP20 城市的情况:



01
从总量来看,前三季度卖地收入排在全国前十的城市,分别是杭州、上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明、宁波。它们全都在 800 亿元以上。
卖地收入最高的还是杭州,达到 2239.4 亿,也是前三季度唯一一个突破 2000 亿的城市,独自一档。排第二的上海为 1305.4 亿,加上北京、武汉、天津、南京、苏州,共有 6 个城市介于 1000 亿到 2000 亿之间。
486.3 亿的温州,是前二十强的分界线。和杭州相比,温州的卖地收入只有前者的五分之一多一点。
不过,温州前三季度的 GDP 为 4648.8 亿,杭州是 10511 亿,排在全国第 10 名。二者的经济总量相差两倍左右,卖地收入相差却接近五倍,可见不同城市的发展路径相差甚大。
所以在卖地收入 TOP20 城市中,并不是一线城市一定高过二线城市。
杭州就力压上海和北京,一线城市广州,只能位列天津、南京、苏州之后,965.8 亿的卖地收入要排到第 8 名。经济总量连续赶超广州和香港的深圳,甚至都不在 TOP20 榜单之内。
如果将前三季度各城市的卖地收入,和去年前三季度,以及去年全年的数据进行对比,还可以发现一些特征。



来源:中指研究院
总体上卖地收入在增加,TOP20 的入围门槛从去年前三季度的 335.5 亿,提升到了今年的 486.3 亿。破千亿的城市,也从去年前三季度的 2 个,增加到今年的 7 个。
作为对比,去年全年财政收入破千亿的城市,在 15 个左右。
同时,天津、南京、苏州、昆明、宁波、福州和青岛,今年前三季度的卖地收入已经超过了去年全年,杭州、武汉同样接近去年全年的总量。可见,土地市场的整体表现相当火热。
02
再看增长情况。
在前三季度卖地收入 TOP20 城市中,有 15 个为同比增长,只有杭州、重庆、郑州、佛山和常州为同比下降。增幅最大的是昆明,达到 123%;降幅最大的是常州,下降 25%。
作为增速冠军云南的省会,昆明近几年的 GDP 增速长期维持在 8% 以上,今年的土地市场供需两端更是火热异常,当地年初定下的卖地目标就是千亿,照此速度达成目标并不难。
将前三季度各地卖地收入的增长情况,和去年全年对比,同样可以发现,卖地收入整体在提升,北京、武汉、天津、南京、苏州、成都和济南,都从负增长变成了正增长。
其中南京去年全年卖地收入同比下降 45%,今年前三季度同比增长 64%,相差超过 100 个百分点。
将考察目标变为 40 个大中城市,具体的涨幅和降幅情况又如何呢?如下图:



来源:中指研究院
卖地收入 TOP20 城中,同比增幅排第 1 名的昆明,在 40 个大中城市中只能排第 6 名。在它之前还有三亚、兰州、大连、深圳和太原。
三亚可以说是最突出的。去年前三季度三亚的卖地收入为 5.9 亿,今年则达到 46.1 亿,同比增幅达到 682%,翻了好几番。
这跟它的基数小有关,当然更是因为整个海南的房地产依赖度较大,土地市场很容易在调控政策和国家利好的拉锯之下,出现大幅度的上下波动。像海口同比增长同样高达 86%。
兰州和三亚一样,增长相当迅猛,从去年前三季度的 33.1 亿蹿升到今年的 140.4 亿。
除了基数小的因素外,还一个重要原因是去年年初限购松绑之后,土地出让金腰斩,开发商拿地热情不再,今年的蹿升是相对于去年的补涨。



来源:中指研究院
前三季度,卖地收入同比降幅排在前五的城市,分别是乌鲁木齐、厦门、南昌、济南和郑州。
不过考虑到它们的降幅,相对于三亚、兰州等地的涨幅而言,波动并不算太大,卖地收入下降也正常。而且为了完成年度目标,不排除一些城市四季度加大土地供应力度的情况。
03
结合前三季度的卖地收入总量和增速看,可以发现杭州和深圳,是一二线城市中的两个极端案例。
先说杭州。杭州 2015 年的卖地收入不到千亿,2016 年猛增到 1600 多亿,这两年都维持在 2000 亿以上,遥遥领先北上广等一线城市。要知道去年杭州的一般公共预算收入,才 1825.1 亿。



2018 年杭州的经济总量为 13509 亿,正好排在全国第 10 位,常住人口今年不出意外已经突破了千万大关。这样的发展水平和等级规模,为何能够力压北上广呢?
一个重要因素是,相对于城建趋于成熟的一线城市,为了筹备亚运会,杭州近两年有大量基建项目上马,场馆、道路、轨交等,需要土地也需要资金;另一方面,也是因为杭州地域广阔,有足够的土地可以卖。
和对卖地收入依赖较强的杭州相比,深圳的产业更多元,不用靠卖地为生;可供开发面积的狭小,同样决定了深圳没有太多的土地可卖。
去年全年,深圳的卖地收入只有 450 亿,是杭州的五分之一、上海的四分之一左右。不过一般公共预算收入却超过了 3000 亿,仅次于富庶的上海和北京,是广州的两倍。
杭州和深圳代表了两种路径,它说明评价一座城市的土地市场、楼市乃至发展模式,不能只看卖地收入的高低,还得综合其他因素:
第一,城市的发展阶段。
北上广的卖地收入高,并不是因为还在大肆扩张,而是地价贵。比如前三季度北京的土地成交面积其实只有 363 万平方米,不及杭州、天津这些城市的零头,但楼面价接近 2 万,是后者的两三倍。
杭州,包括成都、武汉、南京等二线省会,近两年处在高速发展的窗口期,大量人口流入,城市预期不断看涨,城建速度也前所未有地加快。比如成都的规划地铁里程,将在接下来几年翻番。
在此前提下,卖地收入高涨其实是正常阶段性现象。城市跨越发展,不止土地交易市场,整个楼市都会连带升温,西安就是典型的例子。
相反,如果已经过了城市化的扩张阶段,甚至出现城市萎缩、人口外流的现象,同时还维持着在同等级城市中相对较高的卖地收入,这样的地区无疑是危险的。



来源:网络
第二,土地财政的依赖度,也即卖地收入和一般公共预算的比值。比值越大,且维持时间越长,越值得当心。
2017 和 2018 年,杭州都是比值最大的城市,其中 2018 年达到 133.9%。不过如前所述,这跟发展阶段有关。值得注意的倒是昆明、石家庄、常州等弱二线城市,它们去年的依赖度都在 80% 以上。
第三,房地产依赖度,也即房产开发投资和 GDP 的比值。房地产依赖度越深,越容易挤压实体经济,出现产业空心化和房价赶人的危险。
前三季度的数据显示,房地产依赖度排在前五的城市,分别是蚌埠(40.4%),昆明(36.3%),三亚(35.2%),贵阳(32.7%),郑州(28.3%)。



前三季度房地产依赖度,来源:网络
蚌埠、三亚等都是地产经济的缩影,事实上房产依赖度排在前列的城市中,大部分都是这种三四线城市,它们并没有太多的产业支撑,只能靠房地产来拉动经济的增长。
不过这种路径不可持续,房地产依赖症迟早得斩断。海南就提供了示范,去年海南的房地产开发投资和 GDP 的比值高达 35%,遥遥领先其省份,经过高压调控,前三季度下降到只有 20% 左右,让出了第一的席位。
未来那些财政高度依赖卖地、经济高度依赖房地产的城市,如果不能及时转型,注定会面临危险。

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